买个好房子（知乎「一小时」系列 HOUR：024） 读书笔记5000字

作者：徐斌

买房有可能是大部分人一生中最重要的一次商业行为了，而买房遇到的法律风险也是非常复杂而且棘手的。对于买家，除了钱你什么优势都没有，而一旦交了钱，可能连话语权也没有了。订金交了，业主突然涨价毁约，怎么办？卖家的房子贷款没还完，拿了你的全款消失了，这种风险你考虑过吗？交接手续都办好了，银行的贷款没有批下来，怎么办？业主卖了房却不愿意迁走户口留在这里占学区名额，法院支持你的诉求，可是法警不能拷着卖家去给你办银行贷款，迁户口又归公安局负责所以不能立案。你去公安局报警，公安局也需要法院的判决才能迁出业主户口。这个死循环怎么破？房产律师徐斌，建议大家在买房的时候请一个房产律师，他在新书《买个好房子》里说：如果你买房的时候不请律师，结果出事了，我就可以收到十几倍的律师费。看完这本书，虽然可以让你在买房的时候规避掉很多风险，但还是建议你请一个律师，稳稳当当地拥有一套自己的房产，远离法律纠纷。毕竟，安稳的生活总是不尽相同，不幸的风险却有各种各样的变种。

书评：不错，是本人读过的知乎一小时系列中干货最多的一本了，仅有65900字，却收获良多。

我想，本书最大的意义就是唤醒买房小白的法律意识和风险意识吧。作者的新书《千万别说你懂买房》，内容更为翔实，非常不错，推荐对房子话题感兴趣的朋友阅读。

「读书笔记」

现在的房子建筑成本大概在 1500 到 2000 元每平米，而现在不少城市的房价才 3000。

我不建议买房的几个区域，就是泡沫比较多，地理位置又不足够优越的，比如海南、温州等地，刚开发的旅游地产项目和地块偏远的荒郊野外都不是买住宅的理想位置。甚至北京的大通县，河北的燕郊，都是不建议购房的区域。

小区分为几种：

居民楼

单位小区

开发商新建的小区

回迁安置小区

商住小区

如果按照建筑质量来排序的话：最好的房子是单位给自己员工（领导）盖的房子，其次是老旧小区，然后是开发商的房子，再然后是经济适用房和两限房，最差的是回迁房。

房子今天卖得贵不贵没用，房子二十年以后贵不贵靠什么？物业。

怎么能看出来小区物业好不好呢？五个办法：

1. 有没有业委会；

2. 小区楼道干不干净；

3. 电梯好不好用（适用于 8 年及以上的小区）；

4. 是不是谁都能进（安保是否严密）；

5. 业主论坛，看看有没有业主正在维权。

迁房一般会以市场价格下调 30% 的单价出售交易，通过改底单的方式过户。

越是高档的小区，小户型越少。一套房子一般在一百平米以上，这样的小区二居室就会相对少一些，且朝向和位置会略差。

如果你是奔着买两居室去，就争取买有一居室房型的小区，两居室作为主力户型，会放在相对比较好的位置。

如果是自住，景观其实是首先应该放弃的因素，应该在保障安静私密的基础上，再考虑景观。

金角、银角，是说的东南、东北两个位置，楼一般都是个四方块，东边朝南的房子比西边朝北的房子贵。

顶层之所以便宜是因为容易漏水，且从保温的角度来说，冬天顶层会比较冷，而夏天比较热，因此不论是出于什么样的原因，尽量不要考虑顶层。

国内买房用的面积是建筑面积，它包括两个部分，套内建筑面积加上公摊面积。建筑面积就是你的房子加上墙的面积，两个房子挨着不是么，那个墙就只算一半。

房子，一定要看房本上写着多少使用面积，多少公摊面积。

第一次签字是在看房的时候，他要你签一个看房确认单。防跳单条款一般都藏在这里面。

尽量不签这个，等到买房之后再签也来得及。

正规的合同是三本，第一本是政府给的买卖合同范本，这个原则上不能改

。在有些城市，这个范本必须花钱买，所以都是打好的。但是因为上面很多空，因此打勾就非常讲究。

这个打勾的过程一般都是中介来代劳——代书费。

凡是尽可能成交，就一定是尽可能不安全。

第二本是一个补充协议，可以手写，也可以由中介提供。这个上面可以改前面政府上面不能改的条款，也会把买卖双方的特别要求写进去，所以特别要紧。

第三本就是这个居间服务合同。这里面的讲究也很多。

第三次签字是网签、面签、预约登记等，不过就不像前面这两笔这么重要了。

讨价还价的秘诀就是：找不同的中介看同一套房子。

有些情况的退费，中介费也是要退的，主要有以下几种情况：

1. 业主（购房人）违约

2. 主合同解除

3. 主合同无效

4. 中介违约

二手房交易的大概流程：

1. 看房（看房确认书）

2. 签合同（存量房买卖合同、补充协议、居间服务合同）

3. 资格审查

4. 网签

5. 支付首付

6. 贷款（银行面签）

7. 过户

8. 交房

9. 业主迁出户口

凡是两份合同约定不一致的，以在先签订的那一份为准。

网签最主要的作用是避免业主一房二卖，只要你们完成了网签，业主就无法将房子出售给第三人，也没有办法抵押。

入住与否也有法律层面的意义，所以还是早点入住为好。

法律上有两件事不能强迫业主，一是配合办理贷款，法警不可能拷着业主去银行陪你办手续；二是迁出户口，法院会以迁户口归公安局管为由拒绝给你立案，而公安局没有业主配合不会为你迁走业主的户口，除非你有法院判决。

只要业主不迁走户口，哪怕房产证写到你名下，你也无法让他迁走户口。

解决这个问题的方法是在合同中约定一个违约金，比如若是超过某个时间，每晚一天迁出户口就要赔偿 500 元。

一个月不走那可就是一万五了。关于违约金，法院是可以支持且可以强制执行的！

. 咨询税费最快的方法是问中介，最准的方法则是问地税；

2. 合同中约定哪个税费由谁承担，如果没有约定就按照法律规定承担；

3. 交易习惯一般是由买家承担全部的税费；

4. 税费的大头是个税、契税、营业税都有相应的免税政策；

5. 可以通过阴阳合同来避税；

税费大体上有以下几种：

1. 增值税（营业税）、个税、契税；

2. 印花税、城建交易附加税、工本费、土地出让金；

契税（买方支付）

过去契税是 1.5%，自 2010 年 10 月 1 日起执行新的契税优惠政策：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税；对个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1% 税率征收契税。

这里要特别提一下普通住房和非普通住房的概念。说白了，就是政府认为大于某个价格或者面积的就属于豪宅——非普通住宅，谁比较重。以上海为例，内环内，总价不超过 330 万，面积不超过 140 平为普通住宅，超过即为非普通住宅；中环不超过 220 万，面积不超过 140 平；外环总价不超过 160 万，面积不超过 140 平。

一般情况下，一次购房 90 平米以下按 1% 税率征收，90-140 平米 1.5%，140 平米以上 3%；二次购房都是 3%，不分面积。

营业税（买方支付）

营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为 5.6%。过去营业税是房本满 5 年的免征，后来出台了新政策，改为个人购买超过 2 年（含 2 年）的普通住宅对外销售的，免征营业税，具体如下：

1. 房产证未满 2 年的，并且面积在 140㎡ 以上的需要缴纳总房价的 5.65%；

2. 房产证未满 2 年的，并且面积在 140㎡ 以下的需要缴纳差额的 5.65%；

3. 房产证满 2 年的，并且面积在 140㎡ 以上的需要缴纳差额的 5.65%；

非普通住宅的营业税只要不是满五唯一的则是全额的 8.65%。不过有钱人能买得起豪宅也不差那点税费。有些业主则提前不问清楚，稀里糊涂地买了豪宅。

税的免税政策要求过去是普通住宅、房本满 5 唯一，现在是满 2 唯一。

如果你的房主，比如他不止有一套房子，不符合个税的免税政策，法律规定这个个税是应该由他承担的，而且个税又很重（交易差价的 20%）。那么，如果他恶意不帮你避税，你就干脆让他自己承担就好啦——只要你没有在合同中写明所有税费都是由你承担。

阴阳合同是不是无效，法院的态度是以实际交易价格而不是以网签价格为准，合同有效。

第一次见面要做几件事：

1. 搞清楚业主的工作单位。

2. 看房本；

• 看产权性质：商品房还是经济适用房；

• 看土地使用年限：划拨还是出让，剩下多少年；

• 看房主姓名、身份证号；

• 看共有情况；

• 看抵押情况；

• 看房本上的建筑面积和套内建筑面积；

• 看房产证上的图纸和实际是否一致；

3. 如果第一次见面前没有机会看房：

• 感受一下各个房间的噪音；

• 问清楚那些墙是不是承重墙；

• 观察一下是否有明显的漏水痕迹；

• 感受一下室内采光。

4. 见到所有业主：

• 如果业主是两口子，房本上只有一个人的名字，这个人必须在场；

• 如果业主是两口子，房本上有两个人的名字，要见到两个业主同时在场；

• 如果业主是老人，见到的是子女，应该要求见到老人，否则就不要买；

• 如果业主是老人两口子，且一方已经去世，就应当确保房产已经过户给在世老人，否则就等完成过户所有子女放弃继承之后再说。

5. 全过程录音。

在正式合同里一般都会包括以下内容：

1. 双方身份信息

2. 房产信息

3. 交易价格

4. 中介

5. 贷款

6. 交房

7. 过户

8. 争议解决方式

仲裁支持败诉方承担胜诉双方的律师费。

买房有个很重要的内容就是一定要自己来拟补充协议，或者把自己想好的合同提前让中介改好。

补充协议里面要涉及到的内容包括但不限于：

1. 业主有完全处置房屋的授权

2. 完整的交易流程

3. 资金监管

4. 如何解押

5. 税费的承担

6. 意外发生的解决方案

7. 户口的迁出

业主过户前死亡怎么办？

如果业主违约你要起诉，律师费谁出？

贷不下按揭贷款怎么办？第二次还是贷不下来怎么办？

签完合同遇到限购限贷了怎么办？

过户的时候租约未解除、有人在房里居住、被人上门讨债如何处理？

交房后发现房子是凶宅怎么办？

入住后突然多出来额外的大几千水电燃气物业费怎么办?

由于房子年久失修窗台掉下去砸到人怎么办？

入住后房子有违建被通知拆除怎么办？

填平原则，意思就是你是受害者、被侵权方、守约方，别人侵犯了你的权利，给你造成了损失。我们国家的法律大原则上，是让受害者填平损失。

拉产调。一般来说中介要负责在交易前后（一般是签约后）去房管局对房子的情况权属进行调查。如果想要求稳妥，就把签约环节拆开，第一次只签一个定金合同支付定金，然后拉产调，之后第二次去签正式合同。这样有一个坏处就是第二次有可能就签不下来了，定金还不一定好要回来——不详细解释。还有一个方案就是在签了正式合同之后先交定金，拉产调，然后再支付首付，这是比较通行的做法。

因为买家很可能也要办理按揭贷款，而银行放贷的前提是购房人必须证明自己已经向业主支付了首付，所以无论要不要解押，一般首付款都要打到业主的账户。

为了避免房子过户前业主拿到首付便人间蒸发，早在数年前各大银行就开始提供资金监管服务。这项服务的具体内容是开设一个业主名下的户头，把钱存进去，但是业主不能取走，必须满足一定的条件之后业主才能取走钱，比如过户之后。这就在很大程度上规避掉了买卖双方的风险。

网签即网上签约，是我国政府用来规范交易，降低交易风险，防止业主一房二卖的系统。网签发生在正式签约之后，大家可以理解为签约后在网上备案的意思。

能做网签的房子，一定是可以过户的房子，如果不能过户，一般也无法网签。所以网签成功，某种意义上也是确保你能拿到产权证的重要环节。网签一定要趁早做。

网签合同本身也具备条款，是政府的范本合同，网签合同的填写有可能和你的实际合同不一致，法律上是以实际合同为准。

涉及限购问题的朋友要注意，网签也是用来解决购房人是否可以取得房产证的依据，因为政府只能掌握网签的时间，不能掌握业主实际的签约时间，有的城市资格审查在网签前，有的城市资格审查在网签后，现在基本资格审查都设置在网签之前。

网签之后买卖双方都可以取得一个密码，可以到政府官网上查询自己的网签合同。一般网签这一步都是由中介做的。

法律上有所谓买卖不破租赁的规定，就是说业主把房子卖给你，租赁协议不因卖房就解除。

但是理论上你们签了买卖合同，租金就不应再支付给原来业主了，而是应该支付给购房人。

现在尤其是京沪广深这样的城市一般是禁止盖别墅的，国家限制盖别墅主要是通过容积率来调整，要求一块地上盖够一定的建筑面积。

代征道路有这么几个特点：

1. 几乎所有小区都有代征道路，有的在小区外，有的在小区内；

2. 小区建好后，原则上代征道路应当移交给政府的路政部门进行养路；

3. 如果移交，政府就要把路列入财政预算进行养护，但是政府通常不愿意这样；

4. 因此小区建好之后，政府一般不要求开发商移交，尤其是小区内部代征道路；

5. 开发商在拿地的时候，就知道地块中的代征道路的具体位置；

6. 代征道路的土地价格有可能比其他土地便宜，到底支付了多少钱是一笔糊涂账；

7. 开发商会把代征道路包装成小区绿化路或者其他形式，以吸引购房人买房；

8. 开发商会在代征道路的建造过程中为该道路市政化提前做好准备，比如道路两侧植树预留空间（把树砍掉，路就可以拓宽）；

9. 当政府要求移交路，就必须移交，但是如果政府不开口，就先这么用着；

10. 因为小区建成后往往是封闭的，如果日后代征道路要收回，那么小区就必须从封闭转为开放——尤其是修建在代征道路上的门要拆除。

作为购房者，看小区的时候要顺便关心一下小区里有没有代征道路——如果有，是在小区内还是小区外，假设路以后被打开，对你的生活有没有影响。

律师建议如果有条件的话，就去政府调查一下小区的规划图纸，或者去小区物业那里要求看一下也是可以的，只不过物业的图纸不见得准确，他们有准确的图纸却未必给咱们看，这个图纸叫做小区用地规划图，是建设用地规划许可证的附图。或者查看小区土地出让合同的附件：建设项目规划条件一般也能找得到。

如果看不到图纸，还有一个办法可以在小区现场识别代征道路，就是看小区的一期二期三期的分界处的道路，问物业这是不是市政路。

拆迁安置房可以是商品房、存量房、经济适用房、宅基地

有些地区还有第五类，就是按照经济适用房管理的商品房——不严格受 5 年交易限制，但是又需要补缴土地（比如总房款的 10%）出让金才能上市交易。

买安置房存在一个特殊的方式：改底单。就是在业主刚刚签字拆迁的时候，就开始出售安置房（尚未建成），购房人给业主购房款，业主和购房人在拆迁办配合下，在安置协议书上提供购房人的名字。这种交易可以规避税费和经济适用房的交易限制，房产证一下来就是购房人的名字。

小产权房是俗语，法律上并没有小产权这一说法。它指代的一般是集体土地上的房子，而不是说只要没有产权证或者是「使用权」都叫小产权。

在这个语境下，小产权房其实就是农民宅基地。

除了这种小产权房，我们平时说的小产权房更多的是另外一种——由村委会和小地产商合作开发的项目。由于所处的土地在集体土地上，没有依法进行一次开发、招拍挂、二次开发流程，自然也无法办理产权证。（在我代理的过程中，也见过少数办下「房产证」的小产权房）

经济适用房又分成经济适用房和按照经济适用房管理的商品房，后者多是体制内分房的产物。买房的时候你看一下房本，是经济适用房的房本就写着经济适用房。经济适用房有的可以过户，有的不能过户。

最好到政府过户大厅窗口咨询一下自己考虑买的房子是不是「能过户的经济适用房」或者是不是「五年内（五年后）能过户的经济适用房」。如果不是，那么你买这个房子业主也是可以毁约的，依据可以是违反了北京市经济适用房管理办法。

这一类的房子之所以会无效，有一个先决条件就是无法过户，只要能过户，买卖合同都是有效的。比如宅基地，如果购房人也是村民，就可以过户，买卖合同就有效；比如经济适用房，买五年以后确实能过户了，那么这个协议也有效。就算注定无效的交易，也不等于这个房子就不能买，因为法律会把 70% 的增益或者拆迁补偿判给买家。所以，买家也可以从一开始就把毁约算进去，70% 的拆迁补偿恐怕已足够让交易变得划算。

买房改房一般不会有问题，当然也要考虑央产房等因素。和前面讲的小产权房、经济适用房对比，它们的土地性质都属于划

商住房有三个关键点：土地年限、公摊、产证。

露台是不能送的，不能盖房子的。

只要是房本上有的都是合法的，而基本上房本上没有的，开发商说送的，基本都是违法的、没有产权的。

2007 年我国出台了物权法，第一次在法律层面明确不动产也可以适用善意取得，需要满足三个条件：

1. 市场价格

2. 善意

3. 过户

如果已经过户，共有权人起诉要求确认过户无效，判断买方是不是善意的重要环节是看买方有没有看过房子。如果看过就是善意，如果没看过，就是恶意。这是北京法院目前的处理方法。

为了最大限度地避免卷入无权交易纠纷，最好的方法就是买房的时候让所有的房本上的业主都出面且签字，否则就要有公证委托书附在合同后面。

法律规定税费契税是由购房人承担，而个税由业主承担。

购房人面对业主毁约该怎么办？

分为三步：

1. 给律师打电话来律所面谈；

2. 尽快起诉保全房子；

3. 打赢官司，强制过户。

先起诉，再谈判。

广大购房人一般不了解，除了要求定金罚则「赔双倍」，合同约定违约金以外，合同法还规定了一种明确具体的违约责任：继续履行合同的违约责任。

合同法 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。