从1978年理论界提出了住房商品化的观点至今，中国房地产业已经走过了近36年的风风雨雨。尤其是经历了长达10余年的快速发展后，房地产业已经成为中国特色社会主义市场经济体系的重要组成部分，房地产业也早已成为国民经济的支柱产业之一。中国房地产企业一个典型的特徵就是税种多、税负重、涉税风险高。房地产业涉及主要税种多达11个，税制颇为複杂；在预征阶段，各项税负已达销售额的8%～12%，项目结束进行清算，则普遍高达15%～25%，一线城市甚至会达到25%以上；从2002～2013年的12年以来，房地产业是唯一连续12年被国家税务总局列为年度专项检查的行业，房地产企业的涉税问题之多可见一斑。

税务风险管理来源于西方已开发国家的税收管理实践，它是伴随着西方风险管理理论在税收领域的运用而兴起的。运用风险管理的理念和思维方式，对企业税务管理的外部环境和管理目标重新审视，最佳化税务风险管理流程，可以起到为企业创造价值的效果。随着我国经济市场化程度的加快，房地产企业的日趋成熟，整个房地产行业的竞争已达到白热化状态，降低企业税收负担已成为房地产企业增强核心竞争力的有效方法之一。与此同时，税务风险管理也渐渐植入房地产企业的管理中心，如何有效防範和控制税务风险已成为当下房地产企业最重要的研究课题。

华税是中国第一家专业化税法律师事务所，事所务下设房地产税务部，致力于为国内外房地产企业提供税务谘询、税务规划、税法顾问和税务争议解决等涉税法律服务。经过数年的精心筹划与酝酿，华税结合税法理论与实践经验，对房地产企业存在的税务风险进行深入分析，并编撰成书，以期成为房地产企业进行税务风险管理、维护自身合法涉税利益的工具。

本书在编写过程中，国内多家政府机关、财政主管机构、税务主管机构都给予了支持，并提供大量一手资料；众多知名房地产企业的总裁、高管、财务总监等为丛书提供真实的操作案例和管理经验；本书的出版得到了中国税务出版社的大力支持。在此，向这些做出贡献的机构、企业、人士表示诚挚的谢意。

由于编者的能力、水平和某些客观条件所限，本书中错误或者不合理之处在所难免，编者真诚欢迎广大读者批评与指正，以供再版修订、完善。

编者

2014年2月于北京

第一节 房地产企业税务风险管理的目标

第二节 房地产企业税务风险管理的要求

第三节 房地产企业税务风险管理的制度

第一节 房地产企业税收总体情况

第二节 房地产企业主要税种的税收政策

第三节 房地产企业税收征管的主要特点

第四节 房地产企业税收政策发展趋势

第一节 房地产企业税务风险分析模型

第二节 房地产企业税务风险类型分析

第三节 土地取得引发的税务风险

第四节 规划设计引发的税务风险

第五节 融资引发的税务风险

第六节 建筑施工引发的税务风险

第七节 销售引发的税务风险

第八节 清算引发的税务风险

第一节 项目前期系统地进行税收规划

第二节 合理选择土地使用权的取得方式

第三节 充分考虑不同融资方式的税负影响

第四节 完善拆迁安置和建安成本的凭证支撑体系

第五节 加强重点契约的管理

第六节 科学管理各种类型的收入

第一节 税务稽查概述

第二节 税务稽查的流程

第三节 税务稽查重点

第四节 税务稽查方法

第一节 如何进行税务稽查应对

第二节 税务稽查引发的法律风险

第三节 税税务稽查中的权利救济

第四节 如何更好地维护企业合法权益

第一节 涉税账务调整的意义

第二节 涉税账务调整的原则

第三节 涉税账务调整方法

刘天永，男，山东微山县人，1977年12月生，现为北京市华税律师事务所主任、高级合伙人，中国政法大学经济法学博士、首批国家税务总局全国税务领军人才、美国哥伦比亚大学访问学者；资深税务律师、中国注册会计师、中国注册税务师；全国律师协会财税法专业委员会副主任兼秘书长、全国律师协会经济专业委员会委员、全国律师协会财务工作委员会委员；国家税务总局党校兼职教授、中国人民大学律师学院客座教授、中央财经大学税务学院客座教授兼职硕士生导师、中央财经大学税收教育研究所副所长等。

刘天永律师先后出版《中国房地产企业税务风险管理实务》（2014年，税务出版社）、《中国税法注解》（2014年，法律出版社）、《中国税务律师实务（第二版）》（2012年，法律出版社）、《中国企业境外投资纳税指南》（2011，中国税务出版社）、《中国转让定价与反避税纳税指南》（2010，中国税务出版社）、《中国转让定价实务与案例》（2009年，法律出版社）、《中国税务律师实务（第一版）》（2009年，法律出版社）、《最新企业所得税法深度释解与企业应对》（2008，法律出版社）等专业着作十余部。此外，刘天永还在《中国税务报》、《中国文化报》、《国际税收》、《法学论丛》（韩国）发表专业文章百余 刘天永律师先后担任首钢地产、富华地产、棕榈泉地产、壳牌、中国石油、中航工业、东方园林、同仁堂、中国电工、巴西航空等数十家企业税法顾问等数十家企业税法顾问，提供涉税法律服务。近年来，他代理了全国各地近八十起因增值税、营业税、关税、企业所得税、土地增值税、出口退税、预提所得税等产生的税企纠纷行政案件和刑事案件。

华税律师事务所是中国第一家专业化税法律师事务所，致力于为国内外客户提供税务谘询、税务规划、税法顾问和税务争议解决等涉税法律服务，事务所下设中国税务部、国际税务部、公司法律部以及诉讼仲裁部等服务部门。华税的客户涵盖高科技、房地产、金融、石油化工、教育培训等热点行业，具体服务涉及税务争议解决、海外投资税、转让定价管理、併购重组税务设计等诸多领域。华税的专业服务有效地协助客户减少了涉税风险，对客户节约成本、提高竞争力起到了显着的助力作用。华税的经验表明，税务与法律结合的规划可以为客户带来更大的价值，并更能确保税务方案的合法性

华税律师事务所2011年荣获《亚洲法律杂誌》ALB中国法律大奖“年度最佳税务律师事务所”奖，2012年荣获钱伯斯中国法律卓越奖年度“最佳税务律师事务所”奖，2013年荣获全球知名金融杂誌“每月财经”年度中国最佳税务事务所奖。2010年、2011年、2013年华税律师事务所连续三年成功承办“中国税法论坛暨中国税务律师论坛”，该论坛已发展成为中国各界税务精英进行业务交流的最高平台，在华税律师事务所的积极推动下，中华全国律师协会2012年底增设财税法专业委员会。目前，华税坚持以专业化与国际化为事业发展目标，以成为“值得信赖的中国税法专家”为追求，积极协助客户降低税法风险、最佳化节税空间，为客户提供全方位、高水準的涉税法律服务。